Nedeljko Prodanovic – Experteninterview zum Berliner Wohnungsmarkt

Nedeljko Prodanovic: Der Wandel, der in den vergangenen Jahren stattgefunden hat, ist in der Tat beachtlich. Bereits einmal, nach dem Mauerfall, galt der Boom der wiedervereinigten Hauptstadt als sichere Sache. Entsprechend euphorisch sah man auch auf dem Berliner Immobilienmarkt in die Zukunft, wo man auf großen Zuzug aus dem ganzen Bundesgebiet hoffte. Als das Wachstum ausblieb und Berlin um die Jahrtausendwende sogar einen Rückgang der Bevölkerung verzeichnete, lief auch der jahrelang forcierte Wohnungsbau ins Leere.

Der damals absolut übersättigte Wohnungsmarkt bildete allerdings auch die Basis für den aktuellen Boom der Stadt. Extrem niedrige Preise selbst für Wohnungen mitten im Stadtzentrum waren ein absolutes Alleinstellungsmerkmal gegenüber anderen Großstädten in Deutschland und Europa. Berlin avancierte zum Anziehungspunkt vor allem für junge Kreative, die heute das Bild der Stadt als weltoffene Metropole prägen. Mittlerweile gewinnt die Stadt jedes Jahr 50.000 Einwohner hinzu, viele von Ihnen aus dem europäischen oder internationalen Ausland. Dies macht sich natürlich auch in der Wohnungsnachfrage bemerkbar. Hier hat sich gerade in den letzten Jahren sehr viel getan, nicht zuletzt aufgrund der besonderen Ausgangslage des Berliner Wohnungsmarktes.


Welche besondere Ausgangslage meinen Sie genau?

Nedeljko Prodanovic: Die Gegebenheiten, wie wir sie in Berlin vorfinden, sind mindestens in Deutschland, wenn nicht sogar weltweit einmalig. Bedingt durch die Teilung der Stadt galten Bezirke wie Prenzlauer Berg oder Kreuzberg, die am Rande des ehemaligen Mauerstreifens gelegen waren, lange Zeit als wenig attraktive Wohnlage. Mit dem Mauerfall rückten diese lange vernachlässigten Stadtteile schlagartig zurück in das Zentrum des wiedervereinigten Berlins. Im Gegensatz zu anderen deutschen Metropolen, wo freie Bauflächen in Zentrumsnähe schon lange geschlossen sind, bieten viele dieser Bezirke noch großes Potenzial für den Wohnungsneubau wie auch für die Aufwertung lange vernachlässigter Altbauten. Das macht die Stadt natürlich vor allem für Sanierer und Projektentwickler enorm interessant.


Von einer Vernachlässigung des Berliner Immobilienmarktes kann mittlerweile tatsächlich keine Rede mehr sein. Ganz im Gegenteil befeuern die seit mehreren Jahren anhaltend steigenden Kaufpreise vielerorts die Angst vor einer Immobilienblase. Sehen Sie diese Entwicklung kritisch?

Nedeljko Prodanovic: Bei einem Blick auf die Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre ist diese Befürchtung durchaus verständlich. Es darf aber nicht übersehen werden, dass die hohen Steigerungsraten auch Ausdruck eines deutlichen Nachholbedarfs gegenüber dem lange Zeit extrem niedrigen Preisniveaus am Berliner Immobilienmarkt sind. Daneben hat das Mietniveau eine ähnlich starke Entwicklung vollzogen, womit die gestiegenen Investitionskosten nach wie vor einer attraktiven Rendite gegenüberstehen.

Bei genauer Betrachtung stimmt es zwar, dass punktuell die Kaufpreise den Mietpreisen etwa enteilt sind, eine generelle Überhitzung des Marktes sehe ich allerdings nicht. Außerdem kann bei einer Leerstandsquote von etwa 3 Prozent auf dem Wohnungsmarkt beim besten Willen nicht von spekulativen Investitionen gesprochen werden. Die Nachfrage ist eindeutig vorhanden und wird angesichts des anhaltenden Zuzugs auch längerfristig Bestand haben.


Besagter Zuzug wie auch der rapide abnehmende Wohnungsleerstand haben die Förderung des sozialen Wohnungsneubaus wieder als Top-Thema auf die Agenda des Berliner Senats gesetzt. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften planen zum ersten Mal seit Jahren wieder Wohnungsneubau in größerem Umfang. Sind diese Maßnahmen notwendig oder kann der steigende Bedarf auch durch private Bauträger gedeckt werden?

Nedeljko Prodanovic: Vor dem Hintergrund stetig steigernder Einwohnerzahlen bei einem zunehmend geräumten Wohnungsmarkt stellt der Wohnungsbau tatsächlich eine der größten Herausforderung für die Stadt dar. Das hat auch die Politik erkannt. Private Projektentwickler tragen hierzu allerdings ohne jeden Zweifel den absoluten Löwenanteil bei. Das geschätzte Volumen von mehr als 10.000 Wohnungen an jährlichem Neubaubedarf ist über staatlich geförderten Wohnungsbau allein schlichtweg nicht finanzierbar. Dennoch kommt der Wohnungsbauförderung eine entscheidende Rolle bei der Schaffung von günstigem Wohnraum zu. Aufgrund stetig steigender Kosten durch strenge energetische Standards beim Neubau können private Bauträger mittlerweile nur noch im mittleren bis gehobenen Preissegment rentabel agieren. Hier hilft die Wohnungsbauförderung des Senats eine wichtige Lücke zu schließen.


Eine weitere Maßnahme des Senats ist die Mietpreisbremse, die nun flächendeckend in der gesamten Stadt zum Einsatz kommen soll. Halten Sie diese für sinnvoll?

Nedeljko Prodanovic: Eine weitere Begrenzung der Mietpreisentwicklung bekämpft lediglich die Symptome eines zunehmenden Mangels an Wohnraum, ohne die ihr zugrunde liege Ursache anzugehen. Angesichts des starken Zuzugs brauchen wir vor allem eines: Wohnungsneubau. Dass dieser trotz städtischer Förderung in erster Linie durch den Markt generiert werden muss, liegt auf der Hand. Hierzu gilt es Marktanreize zu schaffen und nicht abzubauen. Auch wenn die Erstvermietung eines Neubaus nicht durch den bestehenden Mietspiegel begrenzt ist, so stellt die Mietpreisbremse dennoch eine erhebliche Beschränkung in der Wertentwicklung eines Gebäudes dar. Investitionen in den dringend benötigten Neubau verlieren dadurch deutlich an Attraktivität, was wiederum einen zunehmenden Mangel an Wohnraum zur Folge hat.


Nedeljko Prodanovic zählt mit den von ihm geführten Unternehmen, die Stonehedge Beteiligungsgesellschaft mbH und die Vandenberg Immoconsult GmbH, zu den erfolgreichen Immobilien-Dienstleistern im Raum Berlin-Brandenburg. Mit über 20 Jahren Erfahrung im Markt bietet Prodanovic seinen Kunden attraktive und zukunftssichere Investitionen - unabhängig ob als Eigennutzer oder Kapitalanleger.