Die 17 Betriebskostenarten nach Betriebskostenverordnung
Unter Betriebskosten werden die laufenden Kosten für Dienst- und Versorgungsleistungen verstanden, die benötigt werden, damit ein Haus bewohnbar ist. Dazu gehören unter anderem die Heizung, Wasserversorgung oder Müllabfuhr. Alle diese Ausgaben fallen in regelmäßigen Abständen an. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) von 2004 regelt diese 17 Kostenarten:
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
- Kosten für die Wasserversorgung
- Kosten für die Entwässerung
- Heizkosten
- Kosten für Warmwasser
- Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten für einen Aufzug
- Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten für die Gartenpflege
- Kosten für die Beleuchtung
- Kosten für die Schornsteinreinigung
- Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung
- Kosten für den Hausmeister
- Kosten für Antenne oder Kabelanschluss
- Kosten für gemeinsam genutzte Waschmaschinen
- Sonstige Betriebskosten (zum Beispiel für Sondereinrichtungen Sauna, Schwimmbad, Klimaanlage oder Müllschlucker
Das dürfen Vermieter nicht umlegen
Zu den häufigsten Fehlern einer Betriebskostenabrechnung gehören die Kosten für den Hausmeister. Wie das Expertenteam von MINEKO berichtet, dürfen keine Leistungen enthalten sein, die bereits in anderen Positionen, wie Wartung der Heizungsanlage oder Gartenarbeit, aufgeführt sind.
Aber auch Instandhaltungskosten, Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten dürfen grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden – auch dann nicht, wenn der Hausmeister diese erledigt. Gleiches gilt für Modernisierungsmaßnahmen. Diese steigern allerdings den Wert der Immobilie und ermöglichen unter Umständen eine Erhöhung der Miete. Und auch sämtliche Kosten für die Verwaltung der Immobilie oder Betriebskostenabrechnung, beispielsweise durch eine Hausverwaltung, trägt alleine der Eigentümer. Sie dürfen ebenfalls nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
Grundsätzlich gilt: keine Umlage ohne Vereinbarung
Damit ein Vermieter die Betriebskosten überhaupt auf seine Mieter umlegen darf, muss im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung aufgenommen werden. Wurden einzelne oder sogar alle Nebenkostenpositionen vergessen, so geht dies zulasten des Eigentümers und er darf diese nicht mit dem Mieter abrechnen.
Lediglich neu hinzugekommene Nebenkosten dürfen auch nachträglich berechnet werden, wenn im Vertrag der Passus „Sonstige Betriebskosten“ enthalten ist. Dies gilt beispielsweise bei einem nachträglichen Einbau von Stromzählern an den Waschmaschinen im Keller. Diese können zukünftig – ebenso wie die anfallenden Wartungskosten – dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
Der Vermieter muss allerdings nicht alle Betriebskosten einzeln aufführen, es reicht ein Verweis auf das BetrKV . Falls nichts anderes vereinbart wurde, werden die Kosten nach der gesetzlichen Regelung umverteilt. Danach werden Warmwasser- und Heizungskosten nach Verbrauch, alle übrigen Kosten nach Wohnfläche umgelegt. Der Vermieter darf aber auch andere Umlageschlüssel verwenden, wie zum Beispiel die Anzahl der Personen im Objekt oder Miteigentumsanteile von Eigentumswohnungen. Diese abweichenden Verteilschlüssel müssen im Mietvertrag aufgeführt werden.
Fazit: Halten sich Vermieter an die oben genannten Regeln, kann vermieden werden, dass Mieter einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.